Nakup stanovanja je za večino ljudi največji nakup v življenju. Ker le redki razpolagamo s celotno kupnino, razliko običajno pokrijemo s stanovanjskim kreditom. Banka nam posodi denar, mi pa ga skupaj z obrestmi vračamo več let oziroma desetletij.
Na papirju zveni preprosto. V praksi pa moramo pred podpisom odgovoriti na dve ločeni vprašanji: ali nam je banka pripravljena odobriti kredit in ali si takšen kredit res lahko privoščimo.
Koliko kredita nam banka sploh lahko odobri?
Banka najprej oceni našo kreditno sposobnost. Preveri prihodke, obliko zaposlitve, obstoječe kredite, limite, lizinge, število vzdrževanih družinskih članov in zgodovino plačevanja obveznosti.
Po trenutno veljavnih omejitvah Banke Slovenije skupni letni stroški odplačevanja dolgov praviloma ne smejo preseči 50 odstotkov letnega neto dohodka. Po plačilu vseh kreditnih obrokov nam mora vsak mesec ostati tudi predpisani minimalni znesek. Ta je leta 2026 določen pri 745 evrih, dodatno pa se upoštevajo vzdrževani družinski člani. Banke imajo pri delu kreditov možnost izjem, vendar na izjemo ne moremo računati kot na pravico.
Pomembno je tudi, da banka lahko uporablja strožja pravila. To, da izpolnjujemo osnovne omejitve Banke Slovenije, zato še ne pomeni, da bo kredit avtomatično odobren.
Mladi z začasno zaposlitvijo, študentskimi ali zelo spremenljivimi prihodki bomo kredit praviloma težje dobili sami. Banka lahko upošteva le določene vrste prihodkov ali zahteva dodatnega kreditojemalca, poroka oziroma drugo obliko zavarovanja. Pogoji se med bankami razlikujejo.
Potrebujemo tudi svoj denar
Pogosta zmota je, da bo banka plačala celotno kupnino. Banka Slovenije priporoča, da kredit za stanovanje, v katerem bomo živeli, praviloma ne presega 80 odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine.
Če je stanovanje vredno 180.000 evrov, bi 80 odstotkov pomenilo 144.000 evrov kredita. Preostalih 36.000 evrov bi morali zagotoviti sami. Poleg tega potrebujemo denar še za cenitev, notarja, morebitno nepremičninsko posredovanje, selitev, opremo in druga opravila.
Gre za priporočilo, ne za zagotovljeno ponudbo. Banka lahko zahteva več lastnih sredstev. Pomembna je tudi vrednost, ki jo ugotovi cenilec. Če smo se s prodajalcem dogovorili za 180.000 evrov, cenilec pa nepremičnino oceni na 165.000 evrov, lahko banka kredit izračuna na podlagi nižje ocenjene vrednosti.
Kako poteka postopek?
Postopek se lahko med bankami nekoliko razlikuje, običajno pa vključuje naslednje korake:
1. Ocenimo svoj proračun. Preverimo višino prihrankov in obrok, ki bi ga lahko plačevali tudi v slabšem mesecu.
2. Pridobimo informativne ponudbe več bank. V vseh bankah uporabimo enak znesek in enako dobo odplačevanja, sicer ponudbe niso primerljive.
3. Preverimo nepremičnino. Pred nakupom je treba preveriti lastništvo, morebitne hipoteke in druge vpise v zemljiški knjigi ter pravno in dejansko stanje nepremičnine.
4. Banka pregleda dokumentacijo. Običajno potrebuje dokazila o prihodkih, podatke o obveznostih, dokumentacijo nepremičnine, cenitev in osnutek oziroma podpisano prodajno pogodbo.
5. Sledi odobritev kredita. Informativni izračun še ni dokončna odobritev. Zato moramo biti previdni pri plačevanju visoke are, dokler ne vemo, da bomo financiranje lahko uredili.
6. Podpišemo kreditno in zavarovalno dokumentacijo. Pri hipotekarnem kreditu se na nepremičnini v korist banke praviloma vpiše hipoteka.
7. Banka nakaže kupnino. Nakazilo se izvede pod pogoji, dogovorjenimi v pogodbi, pogosto neposredno prodajalcu.
Fiksna ali spremenljiva obrestna mera?
Pri fiksni obrestni meri se dogovorjena obrestna mera med odplačevanjem ne spreminja. Obrok je zato bolj predvidljiv.
Spremenljiva obrestna mera je običajno sestavljena iz referenčne obrestne mere, na primer EURIBOR-ja, in pribitka banke. Če EURIBOR zraste, se lahko povečata obrestna mera in mesečni obrok. Če se zniža, se lahko obrok zmanjša.
Pri kreditu, ki ga bomo odplačevali dvajset ali trideset let, je pomembno vprašanje, koliko negotovosti smo pripravljeni sprejeti. Začetno nižji obrok ni nujno najboljša izbira, če bi nas njegovo poznejše povečanje spravilo v težave.
Nižji obrok pogosto pomeni daljše odplačevanje in več plačanih obresti. Poleg obresti se lahko pojavijo stroški odobritve, cenitve, vodenja kredita, bančnega računa in zavarovanj.
Ponudbe zato primerjamo s pomočjo efektivne obrestne mere oziroma EOM in skupnega zneska, ki ga bomo plačali. Preverimo tudi, kateri stroški niso vključeni v izračun.
Pred podpisom si postavimo še neprijetno, vendar pomembno vprašanje: kaj bi se zgodilo, če bi za nekaj mesecev izgubili del prihodkov? Stanovanjski kredit je realen šele takrat, ko poleg prvega obroka zmoremo tudi običajne življenjske stroške, popravila in nepričakovane dogodke.
Viri: Banka Slovenije: omejitve kreditiranja prebivalstva, Zveza potrošnikov Slovenije: resnična cena stanovanjskega kredita, Portal e-Prostor